Kentsel Dönüşüm Yasası Nedir? Bilmeniz Gereken Her Şey

Kentsel Dönüşüm Yasası Nedir?

Kentsel Dönüşüm Yasası, afet riski taşıyan alanların yenilenmesi amacıyla çıkarılan ve 6306 sayılı yasa ile yasal zemine oturtulmuş bir düzenlemedir. Bu yasa, yalnızca yapıların yenilenmesini değil, aynı zamanda kent dokusunun risklerden arındırılarak sürdürülebilir hale getirilmesini hedefler. Sıklıkla deprem riskiyle ilişkilendirilse de uygulama alanı yalnızca bu riskle sınırlı değildir. Ekonomik ömrünü tamamlamış, mühendislik hizmeti almamış ya da çevresel tehlike oluşturan binalar da bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu yasanın temel amacı can ve mal güvenliğini sağlamaktır. Bunun için hem mülkiyet hakları hem de kamusal yarar arasında denge kuran bir mekanizma işletilir. Ancak süreç sadece teknik bir değerlendirme değil; aynı zamanda hukuki ve idari boyutları da içerir. Özellikle maliklerin rızası, yıkım kararı sonrası izlenecek yollar ve yapılacak itirazlar süreç üzerinde belirleyici etkiye sahiptir.

Yasaya Göre Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı yasa kapsamında yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Kentsel Dönüşüm Yasası'na göre bir yapının riskli sayılabilmesi için, yapı malzemesinin niteliği, taşıyıcı sistemdeki hasarlar ve zemin durumu gibi teknik kriterler göz önünde bulundurulur. Bu tespit süreci, herhangi bir ruhsat veya yapı kaydının bulunup bulunmadığına bakılmaksızın gerçekleştirilebilir.

Başvuru, genellikle maliklerden birinin talebi üzerine yapılır. Ancak yapının kullanım durumu, üzerinde kaç kat olduğu ya da bina yaşı gibi bilgiler süreci doğrudan etkilemez. Bu nedenle bazı binalar dışarıdan sağlam görünmesine rağmen "riskli" kabul edilebilir. Süreçte teknik rapor hazırlanır ve bu rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından onaylanır.

Onaylanan rapor sonrası, riskli yapı sahiplerine 15 günlük itiraz hakkı tanınır. Bu itiraz teknik heyet tarafından yeniden değerlendirilir. İtiraz reddedilirse yapı kesin olarak riskli ilan edilir ve yıkım süreci başlar. İtiraz kabul edilirse, yapı statüsü korunur ve dönüşüm zorunluluğu ortadan kalkar.

Maliklerin Hakları ve Süreçteki Rolleri

Kentsel Dönüşüm Yasası, mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmaz ancak bazı sınırlamalar getirir. Yasaya göre riskli ilan edilen binalarda maliklerin çoğunluğu (üçte iki) dönüşüm sürecini başlatabilir. Bu çoğunluk sağlanamadığında süreç tıkanabilir. Bu nedenle maliklerin bilinçli hareket etmesi sürecin sağlıklı işlemesi için önemlidir.

Üçte iki çoğunluk sağlandıktan sonra, arsa paylarının satış süreci başlatılır. Satışa katılmayan maliklerin payları, açık artırma yoluyla diğer maliklere devredilir. Bu noktada çoğu kişi mülkiyet hakkının ihlal edildiğini düşünse de, uygulama Anayasa Mahkemesi tarafından uygun bulunmuştur. Süreçte itiraz ve dava açma yolları açıktır.

Söz konusu dönüşümde malikler yalnızca bina yıkımına değil, yeniden yapım sürecine de dahil olurlar. Yeni yapılacak projede daire büyüklükleri, ortak alanlar ve paylaşım oranları gibi konular, maliklerin oylarıyla belirlenir. Sözleşme imzalanmadan inşaata başlanmaz. Bu nedenle tüm maliklerin süreci iyi kavraması gerekir.

Kentsel Dönüşümde Finansman Nasıl Sağlanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde finansman, en sık sorun yaşanan alanlardan biridir. Kentsel Dönüşüm Yasası çerçevesinde devlet, çeşitli mali destekler sunar. Bu destekler arasında kira yardımı, taşınma yardımı ve düşük faizli kredi imkanları yer alır. Ancak bu desteklerin her malike otomatik verilmediği unutulmamalıdır.

Kira yardımı, genellikle riskli yapıların yıkılmasıyla birlikte başlar ve yeni bina tamamlanıncaya kadar devam eder. Başvuru için belirli belgelerin tam olarak sunulması gerekir. Taşınma yardımı ise tek seferlik olarak ödenir ve malik olmayan kiracılar için de geçerlidir. Ancak bu yardımlar sabit değildir; her yıl yeniden belirlenir.

Düşük faizli kredi imkanı, yapı yenileme sürecine aktif olarak katılan maliklere tanınır. Bu kredi, bankalar aracılığıyla verilir ancak faiz farkı devlet tarafından karşılanır. Kredinin teminatı olarak bazen yeni yapılacak daireler gösterilir. Sürecin başında doğru bir finans planlaması yapılmazsa, proje yarım kalabilir.

Bu noktada "Çözüm Hukuk" gibi alanda uzman danışmanlık ofislerinden destek almak sürecin aksaksız ilerlemesi açısından önemlidir. Sadece teknik değil, hukuki ve mali danışmanlık da kentsel dönüşümde belirleyici bir yer tutar.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Kentsel Dönüşüm Yasası teoride açık olsa da uygulamada birçok sorunla karşılaşılır. Bunların başında maliklerin uzlaşamaması gelir. Yapının riskli ilan edilmesi çoğu zaman maliklerin birlikte hareket etmesini sağlamaz. Kira beklentileri, metrekare anlaşmazlıkları ve ortak alan kullanımı gibi konular, anlaşmazlıklara neden olur.

İkinci sorun ise inşaat sürecindeki gecikmelerdir. Müteahhit firma ile imzalanan sözleşmelerin detaylı olmaması, iş teslim süresinin belirsiz bırakılması veya proje ruhsatlarının geç alınması gecikmelere neden olabilir. Bu süreçte mağduriyet yaşanmaması için malikler sözleşmeleri detaylıca incelemelidir.

Yine sıkça karşılaşılan bir diğer problem, yeni yapılan dairelerin mevcut yapıya göre daha küçük ya da farklı özellikte olmasıdır. Malikler eski daireleriyle aynı haklara sahip olacaklarını düşünse de, yeni projede mimari gerekçelerle bazı değişiklikler olabilir. Bu durum özellikle köşe dairelerde ve çatı katlarında sorun yaratır.

Ayrıca bazı yerel yönetimlerin plan değişikliği yapmaması nedeniyle yeni projeler onaylanamayabilir. Bu nedenle dönüşüm planları yapılırken sadece mevcut durum değil, belediyenin planlama politikaları da dikkate alınmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl Yönetilmeli?

Kentsel dönüşüm süreci, sadece bir yık-yap işi değil; uzun vadeli, çok yönlü bir yönetim sürecidir. Bu sürecin başında maliklerin ortak bir karar alma zemini oluşturmaları gerekir. Aralarında temsilciler seçilmeli ve profesyonel destek alınmalıdır. Bu temsilciler, müteahhit seçimi, sözleşme detayları ve inşaat sürecini yönetmekle sorumlu olmalıdır.

Müteahhit seçimi, sürecin en kritik aşamasıdır. Bu noktada yalnızca mali teklif değil, geçmiş projeler, teslim süresi ve referanslar da dikkate alınmalıdır. Sözleşme, teknik şartnameye ve yapım takvimine açıkça yer vermelidir. Ayrıca gecikme durumunda uygulanacak yaptırımlar da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

İnşaat sürecinin şeffaf bir şekilde ilerlemesi için düzenli bilgilendirme yapılmalıdır. Tüm maliklere, sürecin hangi aşamada olduğu, hangi izinlerin alındığı ve hangi tarihlerde hangi işlemlerin yapılacağı hakkında bilgi verilmeli. Bu, güven ortamı yaratır ve olası anlaşmazlıkları en aza indirir.

Son aşamada ise yeni yapının iskân süreci gelir. Bu süreçte belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınması gerekir. Bu belge olmadan yeni dairelere taşınmak mümkün değildir. Tüm teknik altyapıların tamamlanmış olması ve müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir.