Cadde üstündeki bir dükkânın kirası, esnaf için çoğu zaman en büyük sabit gider kalemi. Bu yüzden yenileme dönemi yaklaştığında konuşulan tek konu zam oranı oluyor. Uzun yıllar “işyeri kirasında sınır yok, sözleşmede ne yazıyorsa o” inancı yaygındı; oysa bu bilgi güncelliğini yitirdi. İşyeri kira artışı bugün konut kiralarıyla aynı yasal tavana bağlı.
İşyeri kiraları da aynı sınıra tabi
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren çatılı işyeri kiraları, konut kiralarıyla aynı rejime tabi tutuldu. Buna göre yenilenen dönemlerde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemiyor.
Sözleşmede farklı bir endeks yazması da sonucu değiştirmiyor. Eski sözleşmelerde sık rastlanan “ÜFE” ya da “TEFE-ÜFE ortalaması” kayıtları, bulunan oran TÜFE’nin on iki aylık ortalamasının üzerindeyse uygulanamıyor. Aynı şekilde “yıllık yüzde 50 artış” gibi sabit oranlar da tavanın altında kaldıkları ölçüde geçerli sayılıyor.
Temmuz 2026 oranı ve dükkân örnekleri
TÜİK’in 3 Temmuz 2026’da açıkladığı Haziran 2026 verilerine göre TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yüzde 32,03 oldu. Temmuz 2026’da yenilenen işyeri sözleşmelerinde uygulanabilecek azami tutarlar şöyle:
Mevcut dükkân kirası | Artış (%32,03) | Yeni kira |
20.000 TL | 6.406 TL | 26.406 TL |
35.000 TL | 11.210,50 TL | 46.210,50 TL |
50.000 TL | 16.015 TL | 66.015 TL |
80.000 TL | 25.624 TL | 105.624 TL |
Oran her ay yeniden belirleniyor: Haziran 2026’da yenilenen sözleşmelerde tavan yüzde 32,24, Ocak 2026’da yüzde 34,88 idi. Sözleşmenin ayın kaçında imzalandığı sonucu değiştirmiyor; belirleyici olan yenileme ayı. Doğru dönemi seçmek için ücretsiz kira zammı hesaplama aracı kullanılabiliyor.
Dövizli sözleşmelerde beş yıl kuralı
Kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde, sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamıyor. Beş yıl dolduktan sonra ise yeni bedel, endeks oranı ve taşınmazın durumu gözetilerek hâkim tarafından belirleniyor.
Ayrıca taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin Türk lirası cinsinden belirlenmesi kural hâline getirildi; sınırlı istisnalar dışında döviz veya dövize endeksli kira kararlaştırılamıyor. Bu nedenle sözleşmeye eklenen otomatik kur artışı kayıtları uygulamada çoğu zaman işlerlik kazanmıyor.
Beş yılını dolduran işyeri kiraları
Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda endeks tek başına belirleyici olmaktan çıkıyor. Bu aşamada taraflardan her biri kira bedelinin yeniden tespitini isteyebiliyor. Hâkim; endeks oranını, dükkânın konumunu, büyüklüğünü, yaşını ve çevredeki emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirliyor.
Cadde ve merkez konumdaki işyerlerinde emsal bedelle mevcut kira arasındaki fark genellikle konutlara göre daha yüksek olduğu için, bu davalar işyeri kiralarında daha sık gündeme geliyor. Davanın yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılması ya da artış talebinin bu süre içinde yazılı olarak bildirilmiş olması gerekiyor. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak da dava şartı.
Devir ve alt kiraya verme
Esnafı yakından ilgilendiren bir başka başlık, işletmenin devri. İşyeri kiralarında kiracı, kira ilişkisini bir başkasına devretmek istediğinde kiraya verenin yazılı rızası gerekiyor; ancak kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamıyor. Devir gerçekleştiğinde eski kiracının sorumluluğu belirli bir süre daha devam ediyor.
Bu kural, dükkânını devrederek işi bırakmak isteyen esnaf açısından önemli bir güvence. Buna karşılık devir sözleşmesinin yazılı yapılması ve kiraya verene usulüne uygun bildirilmesi gerekiyor; aksi hâlde tahliye gerekçesi doğabiliyor.
Tahliye riskleri ve on yıllık uzama
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya veren ihtar çekebilir; bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, yıl sonunda tahliye davası hakkı doğurur.
- On yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, bildirim sürelerine uymak koşuluyla sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı ile malikin kendisi ya da yakınlarının işyeri ihtiyacı da tahliye sebebi olabilir; bu hâllerde ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır.
- Tahliye yalnızca mahkeme veya icra kararıyla mümkündür. Kepenk mühürletmek, kilit değiştirmek gibi yollar kiraya veren aleyhine ayrı sorumluluk doğurur.
Ödemelerin banka üzerinden ve dosya ya da ay bilgisi yazılarak yapılması, uyuşmazlıkta en güçlü savunmayı oluşturuyor. Yeni dönem bedelinin yasal tavanı aşıp aşmadığı ise kira hesaplama aracıyla önceden görülebiliyor.
İşçi çalıştıran esnafın ikinci gündemi
Dükkân sahibinin maliyet planlamasında kira kadar belirleyici olan bir başka kalem de personel giderleri. İş sözleşmesi sona erdiğinde ödenecek kıdem tazminatı, çıplak maaş üzerinden değil; yemek, yol ve düzenli primlerin eklendiği giydirilmiş brüt ücret üzerinden hesaplanıyor. 1 Temmuz – 31 Aralık 2026 döneminde geçerli yıllık tavan ise 73.729,87 TL. Bu kalemleri birlikte değerlendiren ücretsiz kıdem tazminatı hesaplama aracı, işverenin de çalışanın da rakamı önceden görmesini sağlıyor.
Kaymaz Hukuk Bürosu tarafından hazırlanan bu ücretsiz araçlar, esnafın ve vatandaşın uyuşmazlık öncesinde durumunu değerlendirmesine yardımcı olmayı amaçlıyor. Somut bir olayda ise sözleşmenin, ödeme kayıtlarının ve bordroların bir avukat tarafından incelenmesi gerektiğini hatırlatalım.